Immeuble d’habitation dans la région de Västra Motala, en Suède, en juin 2022. JEPPE GUSTAFSSON/SHUTTERSTOCK/SIPA
La chute de l’empire immobilier suédois SBB, qui possède environ deux mille propriétés dans les pays nordiques, est devenue un sujet d’inquiétude majeur pour la Suède. Les communes craignent de voir leurs bâtiments publics et HLM tomber entre les mains de compagnies étrangères, en particulier celles ayant des liens avec l’Etat russe. Cependant, cette situation pourrait être bien pire qu’elle n’y paraît, et pourrait être une réponse du marché à une stratégie de gestion de patrimoine douteuse.
L’histoire de SBB commence en mars 2016, lorsque Ilija Batljan, ancien maire social-démocrate de Nynäshamn, fonde la compagnie Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB. La stratégie de la société était d’acheter des propriétés des communes, tel que des bâtiments abritant différents services publics et HLM, pour les leur relouer immédiatement dans le cadre de contrats à long terme, avec des revenus stables et garantis. Les communes, être en difficulté financière, cherchent à vendre des biens pour trouver rapidement de l’argent liquide.
Malgré les avertissements de l’association des communes et régions suédoises (SKR) sur les surcoûts à long terme, les élus locaux ont ignoré les problèmes. En août 2018, le groupe a acquis la maison de la culture Sara de la commune de Skelleftea pour un milliard de couronnes et la municipalité a signé un bail sur cinquante ans pour 2,2 milliards de couronnes. Plusieurs compagnies se partagent le marché, mais SBB est la plus agressive. Profitant des taux d’intérêt quasiment nuls, elle s’endette massivement sur le marché obligataire, tandis que la valeur de son portefeuille monte en flèche, lui permettant de financer de nouveaux emprunts. Fin 2021, la valeur de son portefeuille est estimée à 150 milliards de couronnes.
Cependant, cette stratégie risquée de gestion de patrimoine a finalement porté ses fruits et a conduit à la chute de SBB. En effet, la société a trop emprunté et a atteint son point de rupture financière en 2021. La société ne pouvait plus survivre sans la vente de biens et l’acquisition de nouvelles dettes, mais l’opération était impossible en raison de la faible structure financière de la société. Cela a entraîné la chute de la société, laissant ainsi le personnel et les locataires sans emploi et sans domicile.
Si la leçon du cas SBB est retenue, il faut dire que les investissements dans les entreprises immobilières doivent être analysés en profondeur. Cette chevauchée effrénée sur les marchés financiers, avec l’emprunt à répétition sur le marché obligataire, est un défi encore plus grand pour les économies plus petites, qui pourraient subir un impact financier désastreux en cas de chute.
Mots-clés: SBB, Suède, propriétés, communes, bâtiments publics, HLM, gestion de patrimoine, marché obligataire.